基本案情

2005年5月25日，劉某向張某借款50萬元，以其自有的一套房屋進行抵押，并在房地產管理局進行了抵押登記。《借款合同》約定借款期限一年，年利息6%。當天，雙方又以書面形式簽訂了《抵押房屋買賣合同》，該合同約定“如劉某不能按期償還借款本金及利息，劉某愿將抵押的房產賣給張某，房屋評估價65萬元，張某在扣除貸款本息、房產過戶手續(xù)稅費及其他費用后，余款歸還劉某”。借款到期后，劉某一直未向張某還款。張某以上述事實訴至法院，請求法院判令劉某償還借款50萬元及利息，或者判令劉某履行《抵押房屋買賣合同》。

法院裁判

經審理后，法院判決如下：劉某于判決生效后10日內償還張某借款本金50萬元及利息；逾期不履行，拍賣劉某抵押的房產，張某優(yōu)先受償”。

律師解讀

本案涉及認定《抵押房屋買賣合同》的效力問題，要認定該買賣合同的效力，首先要對該合同的性質進行定性。在本案中，對于《抵押房屋買賣合同》的性質有兩種意見：一種意見認為，該買賣合同屬于附生效條件的合同，雙方自愿簽訂并在合同中約定了房屋的價值及生效條件，且合同中約定了房屋按估價折抵貸款本息及其他費用后剩余款項返還劉某符合公平原則，只要劉某到期不償還借款本金及利息，該合同的生效條件成就，張某即可依據買賣合同取得房屋的所有權。另一種意見認為，劉某與張某在訂立《借款合同》時設定了房產抵押，同時又簽訂了《抵押房屋買賣合同》，從實質上看，該買賣合同是流質契約。本律師認同第二種意見。

所謂流質契約，是指當事人在簽訂抵押合同時，或者債權清償期屆滿前，約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有的契約。在借款實務中，債權人往往出于借款安全性的考慮，在辦理抵押借款的同時，又就抵押物簽訂買賣合同，以便于債權人在債務人到期不能清償債務時直接依買賣合同取得抵押物的所有權。但是，法律對此類約定持禁止的態(tài)度?！稉７ā返?/span>40條規(guī)定：“訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有”。《物權法》第186條規(guī)定：“抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸